Page personnelle de Claire Fonticelli

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Bibliographie

communication IDEP 2016

Thèse sous la direction de Patrick Moquay

Débutée en 2015

Sujet de thèse

De la densité rejetée à la densité souhaitée : la densification par l’habitat collectif peut-elle être qualitative et bien vécue ?
Le cas de l’habitat collectif et intermédiaire dans les centres-bourgs périurbains francilien.

La périurbanisation est un phénomène majeur qui a caractérisé l’évolution du peuplement de notre pays et les formes de son développement urbain ces dernières décennies (Roux et Vanier 2008). Ce vaste mouvement de périurbanisation, qui touche de façon diverses l’ensemble des pays occidentaux (Caruso 2002), s’est notamment traduit par des formes urbaines très consommatrices d’espace.

S’il a été dans un premier temps perçu sous un aspect assez favorable, aussi bien par la puissance publique (Mayoux 1979) que par les chercheurs (Bauer et Roux 1976, Dubois-Taine et Chalas 1998), l’étalement urbain et l’espace qu’il produit, le périurbain, restent néanmoins très controversés depuis l’emblématique ouvrage, La ville insoutenable (Bonnin et al. 2006). D’autres publications ont ensuite repris cette critique de l’étalement urbain (par exemple,  La tentation du bitume, où s’arrêtera l’étalement urbain ?  (Hamelin et Razemon 2012) jusqu’au livre extrêmement critique Le cauchemar pavillonnaire (Debry 2012), les médias culturels français reprenant cette vision (de Jarcy et Rémy 2010). Si, et de plus en plus, ces critiques sont mêlées de des voix discordantes, qui défendent ce mode de vie spécifique comme le souligne l’article d’Eric Charmes, « Les périurbains sont-ils anti-urbains ? » (Charmes 2007b), ou Marie-Christine Jaillet «L’espace périurbain : un univers pour les classes moyennes» (Jaillet 2004),  le périurbain demeure largement controversé. 

Pour autant, l’étalement urbain, qui se poursuit actuellement en dehors des limites de l’Ile de France, est de plus en plus contraint règlementairement, et un ensemble d’acteurs – chercheurs, responsables de l’urbanisme à l’échelle nationale, régionale et départementale – s’accordent sur les méfaits (environnementaux, sociaux, économiques) de l’étalement urbain (Reux 2015), et, sans tomber dans une critique systématique et stérile de ces espaces, s’attachent, au contraire à trouver une alternative à l’étalement urbain. L’objectif public est aujourd’hui à la réhabilitation de ces espaces, comme le soulignent les prises de position de l’actuelle ministre du logement (Pinel 2015). Cette réhabilitation passe notamment par la recherche d’un modèle alternatif à l’étalement urbain, et a conduit la pensée urbanistique à prôner un retour à des formes urbaines plus denses. La densification s’est ainsi vue progressivement érigée en objectif de politique publique (Anastasia Touati 2010). Par elle, il serait possible de faire vivre davantage de population au sein d’un même espace, et donc de préserver les espaces agricoles et naturels. Encore faut-il que les stratégies de densification soient acceptées par les résidents.

En effet, travailler sur la densification dans les ensembles urbains préalablement constitués permet de satisfaire les besoins en logements sans pour autant consommer des terres agricoles (Le Foll et Miet 2013). C’est également un moyen de répondre aux communes pratiquant la rétention foncière ou le malthusianisme foncier (Charmes 2007a). Ce phénomène consiste pour les communes périurbaines constituées à ne pas continuer leur urbanisation sous prétexte de préservation des espaces agricoles et du cadre de vie, ce qui favorise la dispersion périurbaine et le Leapfrog (Mills 1981). Densifier est alors le moyen de remédier au besoin qu’ont ces communes d’accueillir de l’habitat, sans pour autant consommer des terres agricoles. Partant de ce constat, le programme de recherche BIMBY (Build In My Backyard), ciblant spécifiquement les quartiers pavillonnaires, a ainsi conduit à des expérimentations sur la densification de ces espaces.

Au problème intrinsèque de l’étalement urbain s’ajoute celui des types urbains produits : 90% du périurbain est effectivement constitué de maisons individuelles. Si celles-ci sont souvent idéalisées dans les représentations et plébiscitées par les français (ce que soulignent régulièrement de nombreux sondages, par exemple, le sondage Ipsos-Orpi de 2013,  révèle que 79% des français aspirent à une maison individuelle[1]), elles ne sont pour autant pas adaptées à tous mais essentiellement au modèle couple avec enfant et ne répondent donc pas aux besoins de l’ensemble de la population, comme le souligne dès 1966 l’ouvrage Les pavillonnaires : étude psychosociologique d’un mode d’habitat (Haumont 1966).

D’autres types de logements permettraient ainsi de développer davantage de mixité aussi bien sociale que  générationnelle – en offrant des types d’habitats adaptés aux personnes âgées, ainsi que des surfaces convenant aux personnes seules. L’habitat collectif ou intermédiaire apparaît alors comme une solution.

Avec l’habitat collectif, la densité urbaine est par ailleurs historiquement présente dans les bourgs périurbains (Bordes-Pages et al. 1995), que ce soit par des villages rues, aux maisons de ville mitoyennes accolées, ou bien par des formes de petit collectif assez denses, bien que peu hauts (Fouchier 1998). Cette culture de la densité qui caractérisait les villages a été perdue depuis les années 50, le modèle de la maison isolée sur la parcelle s’imposant peu à peu, alors que l’habitat collectif se résumait de plus en plus aux grands ensembles. L’ère de l’habitat sur rue était alors terminée (De Portzamparc 2005).

Mais si ces formes étaient autrefois présentes dans ces contextes urbains, la densification – par l’habitat collectif, qui plus est – cristallise les oppositions des habitants (Fouchier 1995). La densification concentre en effet les oppositions citoyennes (phénomène NIMBY) (Trom 1999), tout comme le collectif, rapidement associé aux « HLM » et autres logements sociaux qui sont des contre-modèles pour ces populations périurbaines (Berger 2004). A l’inverse, la figure du bourg, du village périurbain, se fait plus rassurante (Charmes 2011). Le développement des bourgs et de formes de centralité de périurbain est par ailleurs identifié dans différents scénarii prospectifs comme une solution alternative à l’étalement urbain (Ghorra-Gobin 2006 et Wiel M 2000), alors que dans certains de ces bourgs, le commerce de proximité se dynamise (Aragau 2007).

Mais aujourd’hui, du fait des obligations de compacités et de construction auxquelles sont confrontées les communes, et alors que se multiplient à la fois les pressions sur les élus locaux pour qu’ils limitent la consommation foncière (ALUR 2014), tout en construisant de l’habitat, notamment social (Loi SRU, 2000), certaines de ces communes se densifient pour répondre à ce double objectif, que ce soit par la réhabilitation d’habitat ancien (fermes divisées, maisons de ville divisée, surélévation), ou bien par de la construction sur des dents creuses et en démolition reconstruction (Didier-Fèvre et al. 2014)

Problématique :                               

Ainsi, si la densification est souvent mal vécue par les habitants, elle est –presque- toujours encouragée par les professionnels. Mais à quelles conditions ? Est-il possible de dépasser cette contradiction et de réconcilier les habitants avec la densification ? C’est la question que la thèse devra explorer, sur la base d’études de cas d’habitat collectif au sein des centres-bourgs périurbains : de la densité rejetée à la densité souhaitée, dans quelles conditions la densification peut-elle être vertueuse et bien vécue ?

Le choix de termes à dimension morale pour formuler la question de recherche est bien évidemment volontaire et assumé : il s’agit à la fois de questionner la portée normative de l’impératif de densification et de souligner la dimension qualitative du phénomène de rejet ou d’acceptation de celle-ci. Au-delà des caractéristiques matérielles et objectives de la densification, la réaction des habitants mobilise avant tout des appréciations esthétiques (dont des considérations paysagères et de qualité de vie) et des jugements moraux (le bien et le mal), bref des représentations socialement construites.

La densification, qui est ici comprise comme l’augmentation de la densité résidentielle sur un espace donné, sera étudiée sur les bourgs périurbains, c’est-à-dire les ensemble historiquement constitués rassemblant, dans le périurbain francilien, des fonctions de centralité sans pour autant être des villes. Il s’agira essentiellement des anciens noyaux villageois. Cette définition sera affinée au cours de la thèse. 

Dans ce contexte, l’étude de l’habitat collectif, ainsi que l’habitat intermédiaire prend ainsi tout son sens, et il s’agira de brosser son portrait. Peu étudié dans le cadre du périurbain où la plupart des études monographiques portent sur l’habitat individuel, l’habitat collectif périurbain mérite cependant qu’on s’y attarde afin de déterminer qui y habite et dans quelles conditions de logement (subit, choisi).

Le travail de recherche ne pourra s’affranchir d’un travail approfondi sur les formes urbaines – collectif, intermédiaire, voire individuel dense – permettant la densité urbaine.

Quelles formes prend alors la densification des centres-bourgs périurbains franciliens? Comment densifier par de l’habitat collectif sans pour autant générer des oppositions de la part des populations en place ?

Hypothèses :

Hypothèse 1: la densification douce en centre-bourg périurbain est un mode de production de logement qui répond aux enjeux actuels de durabilité et d’économie d’espace.

Hypothèse 2 : la densification par l’habitat collectif et intermédiaire en centre-bourg est d’autant mieux acceptée et suscite d’autant moins de rejet que cette construction imite et recréé les architectures traditionnelles des bourgs.

Hypothèse 3 :  la propension à la densification est extrêmement variable d’une commune à l’autre, selon les préférences des systèmes d’acteurs impliqués (élus et ingénieries locales).  L’implication des élus et ingénieries locales pour favoriser ou défavoriser la densification varie fortement d’une commune à une autre, et elle peut se manifester aussi bien à la défaveur qu’à la faveur de la dynamique de construction, faisant apparaître un gradient entre les bourgs périurbains, du plus malthusien au plus bâtisseur. La construction dans les bourgs-centres fait intervenir des acteurs spécifiques avec un ancrage local important (petits promoteurs locaux, bailleurs sociaux départementaux où filiales locales des grands groupes). Ce sont souvent les promoteurs qui sont à l’initiative de la densification dans les bourgs périurbains, les ingénieries locales étant souvent en retrait et n’assumant pas la densification comme un enjeu de leurs politiques, ou ne se saisissant pas de projets d’intérêt communal.

Méthode :

La méthode d’analyse se décline en trois temps. Dans un premier temps, elle reposera sur une connaissance globale de la densification par l’habitat collectif dans ce milieu. Puis, à travers une analyse basée sur une dizaine de sites, la méthode tâchera de dégager les tenants et les aboutissants de la production de logement collectif. Enfin, elle permettra une analyse sur la réception de l’habitat collectif et intermédiaire en centre-bourg.

1- Etat de l’art de l’offre d’habitat collectif et intermédiaire dans les centres-bourgs périurbains

  • analyse de l’offre des principaux constructeurs d’habitat collectif en Ile de France (promoteurs mais également bailleurs sociaux), afin d’analyser dans le contexte de notre étude – les centres-bourgs périurbains – la nature de l’offre produite. Elle s’appuiera sur une enquête téléphonique réalisée auprès de l’ensemble des bourgs périurbains franciliens.
  • Après avoir dégagé les principales caractéristiques du marché immobilier public et privé dans les centres-bourgs périurbains, les caractéristiques des immeubles construits ainsi que le type d’architecture dont ils s’inspirent seront identifiés afin de définir une typologie de la construction d’habitat collectif et intermédiaire. Elle soulignera les types d’habitats dominants, en fonction de critères immobiliers (SHAB, nombre de logement, nombre d’étage…), et architecturaux (matériaux, couleur de la façade, type de toiture, type d’architecture dont il est inspiré).
  • Afin d’avoir une connaissance plus générale du marché de la production d’habitat collectif et intermédiaire, des entretiens avec des acteurs identifiés de la construction seront menés sur ces thématiques (promoteurs réalisant du collectif de bourg, maître d’œuvre ayant des références dans ces secteurs…). 

2-  Analyse de cas : la production d’habitat collectif en centre-bourg

  • Une dizaine de réalisations, issue de la typologie précédente sera étudiée de façon plus approfondie. Elles devront être variées (architecture pastichante ou plus contemporaine ; logement social ou promotion privée, contexte de la commune …) afin de permettre une lecture diversifiée du contexte de la construction de l’habitat collectif en centre-bourg périurbain.
  • Une analyse des sites et des contextes de l’étude sera menée. Il s’agira de connaître les tenants et aboutissants des opérations de densification afin de dégager quelles sont les conditions ayant influencé leur construction (projet de la commune, plan local d‘urbanisme, système d’acteurs en place, exigences architecturales).
  • Sur ces sites, des entretiens avec les porteurs du projet (élus, cadres techniques, promoteurs, maître d’œuvre) seront également menés. Il s’agira d’entretiens exploratoires, portant sur les éléments factuels et les motivations officielles… Parmi les personnes ciblées pour ces entretiens, on peut penser aux chargés d’études responsables de ces densifications, aux maîtres d’ouvrages, aux responsables politiques locaux (élus à l’urbanisme), ainsi qu’aux maîtres d’œuvre. Ces entretiens devront mettre l’accent sur le choix des formes architecturales, au regard des questions de densité et de production de logement.

3- La réception de la densification par les habitants:

  • Trois sites parmi les dix précédents seront alors choisis et une série d’entretiens qualitatifs auprès d’habitants du bourg, de la rue de l’immeuble et de l’immeuble sera menée, afin d’analyser les éléments d’appréciation énoncés par les habitants.
  • La thèse tachera de mettre en avant des projets où cette densification a été bien acceptée pendant le projet, ou a fait l’objet d’une acceptation ultérieure, afin de comprendre les tenants et les aboutissants des positions des habitants. Les démarches mises en place pour accompagner la densification, notamment en matière d’information ou de participation, seront analysées et les conditions de leur efficacité seront questionnées.
  • En complément de ces enquêtes auprès de responsables locaux et d’habitants, des formes d’objectivation des aménités du quartier seront recherchées. Ainsi, la qualité du cadre de vie selon des critères paysagers et architecturaux sera également caractérisée et des données relatives aux prix de l’immobilier chercheront à établir les variations relatives d’attractivité des quartiers étudiés. Au total, il s’agira d’analyser les impacts de la densification sur le cadre de vie, que ce soit en matière de qualité architecturale, paysagère et de mixité sociale et fonctionnelle des quartiers.